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- | ====== RESPECT DES MODALITES DE CALCUL DE LA SURFACE DE PLANCHER HORS ŒUVRE DES CONSTRUCTIONS ====== | ||
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- | Circulaire N° 90/80 du 12 novembre 1990 (Equipement) NOR : EQUU9010202 C\\ | ||
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- | **__Introduction__**\\ | ||
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- | __La surface hors œuvre nette (SHON) est la mesure de la surface de plancher des constructions applicable :__\\ | ||
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- | * d’une part pour vérifier qu’un objet respecte la densité de construction ou les droits de construire autorisés sur le terrain d’implantation (par exemple respect du coefficient d’occupation des sols, de la surface de plancher attribuée à un lot dans un lotissement ou autorisée dans un îlot d’une zone d’aménagement concerté) ou pour déterminer les droits de construire ou la densité résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l’objet d’une division. La surface hors œuvre nette est ainsi d’usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d’urbanisme; | ||
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- | * d’autre part pour liquider les taxes d’urbanisme (taxe locale d’équipement, | ||
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- | On trouvera au chapitre V la liste des principaux domaines d’utilisation de la surface hors œuvre. \\ | ||
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- | __Le calcul de la surface hors œuvre nette (SHON) s’effectue en deux temps :__\\ | ||
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- | * on évalue tout d’abord la surface hors œuvre brute des constructions (SHOB);\\ | ||
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- | * ensuite, on déduit de la SHOB divers éléments de surface : le résultat ainsi obtenu est la SHON.\\ | ||
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- | Les définitions de la surfaces hors œuvre brute (SHOB) et de la surface hors œuvre nette (SHON) sont fixées par les articles L. 112 - 7 et R 112 - 2 du Code de l’urbanisme.\\ | ||
- | Les mêmes définitions sont applicables aux bâtiments existants, à modifier ou à laisser en l’état, et aux projets de construction neuve.\\ | ||
- | La présente note technique commente ces définitions. Les circulaires n° 77- 170 du 28 - 11 - 1977, n°87 - 108 du 22-12-1987 et n° 88 - 103 du 28-12-1988 sont abrogées.\\ | ||
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- | ===== I. La surface hors œuvre brute (SHOB) ===== | ||
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- | Sa définition est fondamentale puisque les superficies ainsi qualifiables seront seules susceptibles de constituer de la surface hors œuvre nette.\\ | ||
- | Le premier alinéa de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme dispose que : " //la surface hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction//" | ||
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- | **a) __Eléments constitutifs de la S.H.O.B.__**\\ | ||
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- | La surface de plancher d’un niveau se calcule hors œuvre, c’est à dire au nu extérieur des murs de pourtour. | ||
- | Elle doit donc être mesurée de manière à prendre en compte, d’une part, l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, | ||
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- | __Ainsi définis, constituent de la S.H.O.B. les niveaux suivants :__\\ | ||
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- | * les rez-de-chaussée et tous les étages (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple) ;\\ | ||
- | * tous les niveaux intermédiaires, | ||
- | * les combles et les sous-sols, aménageables ou non ;\\ | ||
- | * les toitures-terrasses, | ||
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- | A l’égard des toitures-terrasses, | ||
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- | **b) __Eléments non constitutifs de la S.H.O.B.__**\\ | ||
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- | __En revanche sont à exclure de la SHOB :__\\ | ||
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- | * Les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, canalisations et certains ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade ;\\ | ||
- | * les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;\\ | ||
- | * les éléments de modénature tels que acrotères, bandeaux, corniches ou marquises ;\\ | ||
- | * tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher, et notamment ceux occasionnés par les trémies d’escaliers, | ||
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- | Ne constituent pas davantage des surfaces de plancher les marches d’escalier, | ||
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- | ===== II. La surface hors œuvre nette (S.H.O.N.) ===== | ||
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- | Aux termes des deuxième et troisième alinéas de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme, | ||
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- | **a) __Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions__**\\ | ||
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- | Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, | ||
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- | * __Critère lié à la hauteur des locaux__: | ||
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- | * __Critère lié à l’affectation des locaux__: | ||
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- | Il s’agit des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sols, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l’immeuble ;\\ | ||
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- | -> (//par exemple// : chaufferies, | ||
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- | En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors œuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s’exercer une activité quelconque, tel que : buanderies, celliers, ateliers, resserres, locaux divers, affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d’équipements de sport, salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, | ||
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- | * __Critère lié à la consistance des locaux :__ Peuvent enfin être considérées comme “non aménageables” et donc exclues de la surface hors œuvre nette les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80 m.\\ | ||
- | __Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non aménageable :__\\ | ||
- | . soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d’habitation ou d’activité ;\\ | ||
- | . soit en raison de l’encombrement de la charpente.\\ | ||
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- | Toutefois, il convient de n’accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance du plancher et d’encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire. En l’absence d’informations suffisantes, | ||
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- | **b) __Déductions relatives aux toitures-terrasses, | ||
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- | D’une manière générale, cette déduction vise, dans une construction, | ||
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- | __Ainsi, ne sont pas comptés dans la surface hors oeuvre nette d’une construction :__\\ | ||
- | * les toitures-terrasses ;\\ | ||
- | * les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la construction ainsi que les loggias dont la surface est située à l’intérieur du gros œuvre, mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes ou “hors d’air”. La déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition qu’elles répondent exclusivement à ces définitions. Par contre la déduction ne peut être étendue à des coursives extérieures même non closes situées en étage, présentant des aspects de balcons et loggias, mais destinées avant tout à permettre d’accéder aux différentes parties de l’immeuble. La déduction ne peut non plus concerner des surfaces closes telles que les oriels ;\\ | ||
- | * les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée : il ne s’agit que des passages ouverts au rez-de-chaussée d’immeubles sur pilotis ou comportant des arcades. On ne doit cependant les exclure de la surface hors œuvre nette que s’il s’agit d’espaces véritablement ouverts qui sont absolument pas susceptibles d’être fermés sans l’intervention de travaux supplémentaires.\\ | ||
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- | En revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que celles relevant des c) et d) ci-après sont normalement comprises dans la surface hors œuvre nette de la construction. Il en est ainsi par exemple des vérandas.\\ | ||
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- | **c) __Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules__**\\ | ||
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- | Les surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules : véhicules automobiles, | ||
- | Par ailleurs, les rampes d’accès ne constituant pas une surface hors œuvre brute ne constituent pas non plus de surface hors œuvre nette.\\ | ||
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- | Ces surfaces ne sont pas comprises dans la surface hors œuvre nette, qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l’immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, | ||
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- | En revanche ne doivent pas être déduites de la surface hors œuvre brute les surfaces de stockage, de réserves, d’exposition ou de réparation destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d’occasion, | ||
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- | **d) __Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles__**\\ | ||
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- | Ainsi que le précise l’article L. 112-7 du Code de l’urbanisme, | ||
- | Cette déduction vaut pour les locaux de même nature annexés aux coopératives agricoles.\\ | ||
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- | __Son champ d’application vise :__\\ | ||
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- | * les locaux affectés au stockage de la production agricole ou conchylicole tels que granges, chambres froides, caves viticoles ;\\ | ||
- | * les locaux affectés à l’hébergement des animaux ;\\ | ||
- | * les locaux affectés au dépôt du matériel agricole ;\\ | ||
- | * les locaux aménagés en serres de production. Il s’agit de locaux dans lesquels sont développés des processus de production végétale qui soit ne peut être obtenue à l’extérieur soit est améliorée parce que réalisée à l’intérieur des dits locaux.\\ | ||
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- | En revanche, n’entrent pas dans cette catégorie, et sont donc compris dans la surface hors œuvre nette, les surfaces destinées au logement des exploitants ou de leur personnel et les autres locaux intéressant la production agricole. Il peut s’agir, par exemple, des ateliers de réparation, | ||
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- | **e) __Déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux à usage d’habitation.__**\\ | ||
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- | "//Est déduite une surface égale à 5 p. 100 des surfaces hors oeuvre affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des a), b), et c) ci-dessus// | ||
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- | Cette déduction ne s’applique qu’aux surfaces de plancher affectées à l’habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d’isolation thermique ou acoustique. Elle est fixée forfaitairement à 5 % de ces surfaces préalablement réduites des surfaces mentionnées aux a), b), et c) ci-avant.\\ | ||
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- | Des exemples d’application de cette disposition figurent au chapitre VI.\\ | ||
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- | **f) __Déduction spécifique aux opérations de réfection d’immeubles à usage d’habitation.__**\\ | ||
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- | Cette déduction ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation existants ayant déjà été habités. Elle a pour objet de favoriser l’amélioration des logements insuffisamment équipés lorsque les règles de densité applicables pourraient y faire obstacle.\\ | ||
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- | __Les travaux concernés sont, notamment, ceux tendant à :__\\ | ||
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- | * la création de salles d’eau, de toilettes, l’amélioration de la ventilation ou du chauffage ou l’agrandissement de la surface de la cuisine ;\\ | ||
- | * la fermeture de loggias, le remplacement de balcons par des oriels, la fermeture de surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.\\ | ||
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- | La franchise de 5 m< | ||
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- | La franchise de 5 m< | ||
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- | ===== TITRE PREMIER - CONSTRUCTION DES BATIMENTS ===== | ||
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- | - La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. | ||
- | La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, | ||
- | (D. n° 84-68 du 25 janv. 1984. art. 1er) Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus a l’article *R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. | ||
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