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mitoyennete

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mitoyennete [2008/11/15 23:04]
p_jeandot
mitoyennete [2020/05/11 16:29] (Version actuelle)
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 par Maurice Laurent par Maurice Laurent
-- architecte-voyer général de la Ville de Paris honoraire +- architecte-voyer général de la Ville de Paris honoraire - membre de l'Académie d'Architecture -
-- membre de l'Académie d'Architecture -+
  
 Le contenu de ce tiré à part a été réalisé en 1979 pour le Ministère de l'Equipement  afin d'être intégré dans le Manuel(1) du permis de Construire (annexe n° VII - Tome II) Le contenu de ce tiré à part a été réalisé en 1979 pour le Ministère de l'Equipement  afin d'être intégré dans le Manuel(1) du permis de Construire (annexe n° VII - Tome II)
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 ===== Les différents voisins ou « tiers » ===== ===== Les différents voisins ou « tiers » =====
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 La propriété sur laquelle vont être édifiées les constructions projetées et autorisées à des limites au-delà desquelles commence la propriété d’autrui.\\ La propriété sur laquelle vont être édifiées les constructions projetées et autorisées à des limites au-delà desquelles commence la propriété d’autrui.\\
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 === 1.1 Voie publique === === 1.1 Voie publique ===
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 • Le domaine public (Etat, collectivités locales, etc. : cas plus rare ; domaine fluvial, île, pont). • Le domaine public (Etat, collectivités locales, etc. : cas plus rare ; domaine fluvial, île, pont).
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 +
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-Servitudes établies par le fait de l’homme.+\\ 
 +\\ 
 +\\ 
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 +== Servitudes établies par le fait de l’homme. == 
  
 Principe. Principe.
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 « //Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.\\ « //Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.\\
 L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue : à défaut de titre, par les règles ci-après.// » L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue : à défaut de titre, par les règles ci-après.// »
 +\\
 +\\
 +== Différentes catégories — définitions. ==
  
-Différentes catégories — définitions. 
  
-§ 1 Servitudes urbains ou rurales+\\ 
 +§ 1 Servitudes urbaines ou rurales
  
 Article **687**\\ Article **687**\\
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 Celles de seconde espèce se nomment rurales.// » Celles de seconde espèce se nomment rurales.// »
  
 +\\
 § 2 Servitudes continues ou discontinues § 2 Servitudes continues ou discontinues
  
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 Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.\\ Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.\\
 Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels ont les droits de passage, puisage, passage, et autre semblables.// » Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels ont les droits de passage, puisage, passage, et autre semblables.// »
 +\\
  
-§ 3 servitudes apparentes ou non apparentes+§ 3 Servitudes apparentes ou non apparentes
  
 Article **689**\\ Article **689**\\
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 § 4 Exemple de servitude continue et apparente § 4 Exemple de servitude continue et apparente
  
-{{  fig19.jpg?288x219  |}}+{{  fig19.jpg?344x263  |}} 
 +\\ 
 + 
 + 
 + 
 +== Etablissement de ces servitudes == 
 + 
 + 
 +§ 1 Continues et apparentes 
 + 
 +Article **690**\\ 
 +« //Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.// » 
 + 
 +§ 2 Continues et apparentes, discontinues 
 + 
 +Article **691**\\ 
 +« //Les servitudes continues non apparente et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre.\\ 
 +La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.// » 
 + 
 +§ 3 Destination du père de famille 
 + 
 +— Servitude continue et apparente : 
 + 
 +Article **692**\\ 
 +« //La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.// » 
 + 
 +— Définition 
 + 
 +Article **693** 
 +« //Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.// » 
 +\\ 
 +\\ 
 +{{  fig20.jpg?332x244|}} 
 +Le propriétaire de (A) a construit les bâtiments avec :\\ 
 +- la vue v1\\ 
 +- la vue v2 obturée avant division,\\ 
 +- la descente EP se déversant sur l’appentis.\\ 
 + 
 +a planté l’arbre H.\\ 
 + 
 +(A) est aujourd’hui divisé en 2 fonds (B) et (C)\\  
 + 
 +Il y a destination du père de famille :\\ 
 +(B) impose à (C )\\ 
 +la vue v1\\ 
 +le déversement EP (art. 681). 
 +\\ 
 + 
 +(C) impose à (B)\\ 
 +la distance de l’arbre H.\\ 
 + 
 +Toutefois (B) ne peut rouvrir la vue v2 obstruée par (A), ouvrir une nouvelle vue L (lucarne).\\ 
 +Sans l’accord exprès de (C ) 
 +\\ 
 +\\ 
 +§ 4 Division de propriété 
 + 
 +Article **694**\\ 
 +« //Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliénée ou sur le fonds aliéné.// » 
 + 
 +§ 5 Les droits accessoires implicites. 
 + 
 +Article **696**\\ 
 +« //Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. 
 +Ainsi la servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui emporte nécessairement le droit de passage.// » 
 + 
 +== Usage de la servitude, droits et obligations. == 
 + 
 + 
 +§ 1 Principe du droit de passage 
 + 
 +Article **697**\\ 
 +« //Celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.// » 
 + 
 +§ 2 Dépenses d’usage de la servitude 
 + 
 +Article **698**\\ 
 +« //Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.// » 
 + 
 +§ 3 Abandon de propriété du fonds servant 
 + 
 +Article **699**\\ 
 +« //Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l’usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s’affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.// » 
 + 
 +§ 5 Obligations 
 + 
 +— Du fonds servant : 
 + 
 +Article **700**\\ 
 +« //Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé , la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.\\ 
 +Ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit.// » 
 + 
 +Article **701**\\ 
 +« //Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rend plus incommode.\\ 
 +Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.\\ 
 +Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.// » 
 + 
 + 
 +— Du fonds dominant : 
 + 
 +Article **702**\\ 
 +« //De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.// » 
 +\\ 
 + 
 + 
 +== Extinction de ces servitudes == 
 + 
 +§ 1 Principe de l’impossibilité d’usage 
 + 
 +Article **703**\\ 
 +« //Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user.// » 
 + 
 +§ 2 Rétablissement — prescription 
 + 
 +Article **704**\\ 
 +« //Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ; à moins qu’il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude, ainsi qu’il est dit à l’article 707.// » 
 + 
 +§ 3 Réunion des fonds servant et dominant 
 + 
 +Article **705**\\ 
 +« //Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.// » 
 + 
 +§ 4 Non usage 
 + 
 +— Prescription 
 + 
 +Article **706**\\ 
 +« //La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.// » 
 + 
 +— Date du délai 
 + 
 +Article **707**\\ 
 +« //Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on à cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.// » 
 + 
 +— Réduction partielle (mode de la servitude) : 
 + 
 +Article **708**\\ 
 +« //Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même, et de la même manière.// » 
 + 
 +§ 5 Cas de l’indivision 
 + 
 +— Jouissance d’un seul : 
 + 
 +Article **709**\\ 
 +« //Si l’héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l’un empêche la prescription à l’égard de tous.// » 
 + 
 +— Obligation de prescrire simultanément contre tous : 
 + 
 +Article **710**\\ 
 +« //Si parmi les copropriétaires il s’en trouve un contre lequel la prescription n’ait pur courir, comme un mineur, il aura conservé le droit de tous les autres.// »\\ 
 +\\ 
 +\\ 
 +\\ 
 +===== CONSEILS PRATIQUES POUR LES RELATIONS DE VOISINAGE ===== 
 + 
 +(à l’occasion de l’exercice du droit de construire) 
 + 
 +==== PRINCIPES ESSENTIELS ==== 
 + 
 + 
 +— Contact et dialogue avec les voisins 
 + 
 +Chaque voisin doit être contacté, informé des intentions du bénéficiaire. C’est une mesure élémentaire de respect d’autrui et de sa propriété qui a en outre l’avantage considérable de désamorcer tous les conflits qui pourraient naître de malentendus et de trier dans l’ensemble des problèmes ceux qui subsisteraient réellement et qui nécessiteraient une concertation et une solution amiable ou non. 
 + 
 +— Recours aux spécialistes 
 + 
 +L’intervention des techniciens spécialistes s’impose pour toutes les techniques concourant à la réalisation d’un projet immobilier, notamment notaires, géomètres, géo-techniciens, maîtres d’oeuvres, financiers juristes assureurs, ... 
 + 
 +Ces techniciens doivent intervenir afin d’analyser avec compétence et mesure les problèmes en suspens, et de proposer ensuite pour choix et décision au Maître de l’Ouvrage, des solutions techniques, juridiques... les mieux adaptées. 
 + 
 +Il est nécessaire de conseiller aux voisins de se faire assister, pour leur part, des mêmes techniciens. Une difficulté évidente surgit très souvent du fait que le voisin ne désire pars engager de frais dans une opération où il ne retirera probablement aucun bénéfice (dans le meilleur des cas). 
 + 
 + 
 + 
 + 
 + 
 +=== 1. EXAMEN PREALABLE DES PROBLEMES AVANT L’ETABLISSEMENT DU PROJET ACCOMPAGNANT LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE. === 
 + 
 + 
 +• Identification des voisins\\ 
 +(titres de propriété, cadastres, archives géologique, permis de construire des immeubles voisins, réseaux...)\\ 
 +• Annotations du plan cadastral avec repérages de voisinage sur le terrains.\\ 
 +• Expertises sommaires « de l’extérieur » (croquis des limites séparatives, photos, sondages superficiels, etc...)\\ 
 +A partir de ces éléments, mise en évidence des points de difficultés liés à l’existant. 
 + 
 +=== 2. ANALYSE DETAILLEE DE LA SITUATION === 
 + 
 + 
 + 
 +== 2.1. Eléments de droit == 
 + 
 + 
 +• Analyse du titre, des servitudes passives ou actives qui lui sont attachées (ne pas oublier que l’expropriation d’un immeuble purge également toutes les servitudes), des conventions, des baux, des obligations légales en raison de la nature de certains voisins (tels que SNCF...)\\ 
 +• Du règlement de copropriété, du règlement de lotissement....\\ 
 +• Recherche des éventuelles servitudes par destination du père de famille (origine de propriété)\\ 
 +• Projet de contrat de servitudes en cas de besoin (cours communes...)\\ 
 + 
 + 
 +== 2.2. Eléments de fait == 
 + 
 + 
 +• Analyse sur le terrains : terrain et immeuble du voisin (murs, clôtures...)\\ 
 +• Renseignements d’ordre géologique (consultation de cartes, de services des carrières, de bureaux de sols, recherche de remblais dont la zone concernée, tels que remblais de fossés de ville, de grands ouvrages, de carrières à ciel ouvert....) 
 + 
 +=== 3. CONFRONTATION DU PROJET DE PERMIS DE CONSTRUIRE A LA LUMIERE DE CES PREMIERS ELEMENTS === 
 +  
 + 
 + 
 +=== 4. PERMIS DE CONSTRUIRE OBTENU === 
 + 
 + 
 +Après affichage sur le terrains :\\ 
 +• Etablissement des premiers contacts officiels de voisinage (lettre recommandées, « notification » du Permis de Construire).\\ 
 +• Demande de relations de voisinage approfondies.\\ 
 +• Visite contradictoire des propriétés respectives, relevés, épreuves de canalisations voisines...\\ 
 +• Ne pas oublier les ouvrages publics, tels que égouts, canalisations, etc... à proximité des fouilles de grande profondeur.\\ 
 + 
 +Dans la mesure où le voisin refuse de répondre à de telles demandes, où la situation de fait permet de redouter de graves incidents techniques (vétusté particulière des immeubles voisins par exemple), c’est-à-dire dans tous les cas où il apparaît à près certain que des conflits de voisinage sérieux résulteront du chantier, la seule solution demeure l’action judiciaire dénommée « référé préventifs ».\\ 
 + 
 +Cette action doit être introduite par ministère d’Avocat auprès du Président du Tribunal de Grande Instance (du lieu du chantier tenant audience de Référé. Elle a pour but d’obtenir de la part de celui qui va construire, la désignation d’un expert judiciaire qui aura pour mission de « photographier » la situation avant l’ouverture du chantier et de fournir par un rapport tous éléments de fait permettant à la juridiction du fond compétente, dans l’hypothèse d’une saisine ultérieure de celle-ci, de trancher les différents problèmes de responsabilité, de réparation des désordres, indemnités...\\ 
 + 
 +Cette solution présent l’avantage pour le voisin ou le tiers mis en cause, d’une avance des frais par le demandeur (bénéficiaire du Permis).\\ 
 + 
 +Les défendeurs à une assignation en référé préventif ou non se sont pas tenus à constituer Avocat. Ils peuvent assurer leur propre défense devant le Président du Tribunal de Grande Instance.\\ 
 + 
 +En tout état de cause, la provision pur frais et honoraires d’expertise est toujours à la charge des demandeurs. 
 + 
 + 
 +=== 5. APPLICATION DE LA SITUATION DE FAIT SUR LE PROJET === 
 + 
 + 
 +• Mise au point du projet d’exécution sur limite séparative, héberges précise (y compris les « pendances de murs »)\\ 
 +• Définition précise d’alignement et le cas échéant du nivellement\\ 
 +• Mise au point des dossiers des différents branchements avec les concessionnaires (égouts, EDF, eau, etc..., poste de transformation, chambres PTT,...)\\ 
 +• Mise en évidence des points de difficultés, tels que :\\ 
 +— jours de souffrance sur les pignons voisins,\\ 
 +— servitudes (canalisations, contrat de cour commune),\\ 
 +— phase provisoire (survol, empiétement de clôture, nuisance, etc.),\\ 
 +— murs de clôture corrompus...\\ 
 +— projet technique d’étaiements, de blindage, d’injection, etc, en raison de fouilles importantes en limite séparative ou du mauvais état des constructions voisines. 
 + 
 + 
 +=== 6. AVANT L’OUVERTURE DU CHANTIER === 
 + 
 + 
 +Association aux relations de voisinage des intervenants constructeurs, au fur et à mesure de leur « entrée en scène »l (entreprise de démolitions de gros œuvre, de canalisations...)\\ 
 + 
 +Proposition d’un protocole de voisinage (à établir sous le contrôle des spécialistes, et notamment des assureurs du Maître de l’Ouvrage).\\ 
 + 
 +— Rectifications éventuelles de limites séparatives (en cas de ligne brisée)\\ 
 +— Choix du matériel de chantier (nuisances, vibrations, tassements...)\\ 
 +— Etaiements, phase provisoire, survol d’engins\\ 
 +— Compte de mitoyenneté\\ 
 +— Servitudes de vues, de canalisations, etc...\\ 
 +— Demandes au voisin d’autorisation particulière, pour clôture, tirants d’ancrage provisoire ou définitifs, étaiements de parties d’ouvrages sur la propriété d’autrui... 
 + 
 + 
 +=== 7. PENDANT LE CHANTIER === 
 + 
 + 
 +Relations « linéaires » entre les techniciens du Maître de l’Ouvrage et des voisins (le cas échéant dans le cadre du référé préventif, visites périodiques de l’Expert Judiciaire commis). 
 + 
 +Il s’agit d’un suivi au jour le jour, et en tous as toutes les fois que le besoin s’en fait sentir afin de régler les problèmes au fur est à mesure qu’ils se présentent et sans attendre que leurs propositions aient pris une tournure insoluble. 
 + 
 + 
 + 
 +=== 8. APRES LE CHANTIER === 
 + 
 +• Liquidation des comptes, des désordres (fissures, réseaux, clôtures, etc...)\\ 
 +• Remise en état (troubles de réception, tels que émissions de TV, surélévation des conduits de fumée du voisin).\\ 
 +• Mise au point des servitudes définitives (actes authentiques pour servitudes, par exemple : de ramonage des conduits de fumée, contrat de cours communes, acquisition ou abandon de mitoyenneté).\\ 
 +• Quitus en cas de convention provisoire après remise en état.\\ 
 +• Mise en harmonie, modification et établissement des règlements de copropriété ou du Cahier des Charges, en accord avec le Permis de Construire, et le voisinage, ou la Copropriété, ou l’Association Syndicale, etc...\\ 
 + 
 +Dans le cas de la permanence de « points durs », recours à la solution judiciaire (dans cette éventualité on mesurera tout l’intérêt de la correspondance antérieure, des croquis d’attachement, des photos, des constats, des rapports de l’expert judiciaire dans le cadre du référé préventif....) 
 +\\ 
 +\\ 
 +\\ 
 +\\ 
 +\\ 
 +\\ 
 + 
 + 
 +===== **MODELE DE LETTRE A ADRESSER 
 +PAR LE BENEFICIAIRE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE 
 +AUX PROPRIETAIRES DES IMMEUBLES VOISINS** 
 + 
 + 
 + ===== 
 + 
 + 
 + 
 +Monsieur, 
 + 
 + 
 +Nous avons l’honneur de vous faire connaître que nous avons acquis l’immeuble sis à (adresse)...... 
 +Nous projetons de démolir prochainement les constructions qui y sont édifiées, pour y faire bâtir les constructions nouvelles (à adapter ou modifier suivant le cas d’espèce). 
 + 
 +Désireux d’entretenir les meilleures relations de bon voisinage avec le Propriétaires des immeubles contigus, nous vous indiquons, d’ores et déjà, que l’Administration a délivré un Permis de Construire n°.............................en date du....................................et dont un exemplaire peut être consulté par toute personne intéressée à la Mairie de......................                                                                      
 + 
 +Notre Architecte, Monsieur............... adresse....................est également à votre disposition pour vous permettre de prendre connaissance, le cas échéant, de ce dossier, et vous donner toutes informations complémentaires. 
 + 
 +Avant d’entreprendre nos travaux, nous souhaitons que soit établi un constat contradictoire de l’état de vos bâtiments, que nous avons chargé Maître......................Huissier (adresse)...........................de dresser. 
 + 
 +A cet effet, Monsieur ........................, notre architecte, nous assistera et nous souhaitons également que votre Architecte soit présent. 
 + 
 +Nous vous demandons, en conséquence, de bien vouloir prendre contact avec nous pour convenir d’un rendez-vous et de faire en sorte que les Techniciens et Maître ....................., Huissier, puissent avoir libre accès de la cave au grenier (en prévenant, le cas échéant, les occupants de votre immeuble). 
 + 
 +Nous vous indiquons que ce constat contradictoire a pour but de « photographier » l’état de votre immeuble avant (démolition) travaux, également de nous permettre d’être mieux renseignés sur l’état général de vos constructions. 
 + 
 +Dans le même but, nous souhaitons que vous puisiez nous communiquer, pour information, les plans de vos bâtiments et les précisions que vous pouvez connaître sur la nature, la constitution et la profondeur de vos fondations, l’existence d’ouvrages enterrés (puits, fosse, canalisations, etc..) qui nous permettront, également, de mieux cerner les précautions à prendre. 
 + 
 +Nous vous proposons également que nous nous donnions, réciproquement, connaissance de nos retraits de titres de Propriétés, en ce qui concerne les servitudes et les mitoyennetés entre nos deux fonds, afin d’avoir connaissance des obligations qu’ils pourraient révéler et qui seraient ignorées de l’un de nous (notamment pour préciser si possible les parties de murs séparatifs qui peuvent être mitoyens ou propriétés privatives de l’un de nous). 
 + 
 +D’un manière générale, nous vous proposons que l’ensemble des problèmes techniques et juridiques de voisinage, concernant nos immeubles et plus particulièrement notre projet de construction, soit analysé par nos techniciens respectifs, afin que vous puissions y apporter, dans toute la mesure du possible, une solution concertée, dans un esprit mutuel de bon voisinage. 
 + 
 +Dans l’attente de ce premier contact, nous vous prions de croire, Monsieur,  
 + 
 + 
 + 
 + 
 + 
 +N.B. 
 +//Lettre à adresser en recommandé avec Accusé de Réception. 
 +Ce modèle de lettre n’est proposé qu’à titre indicatif et il appartient à chaque bénéficiaire de Permis de Construire, d’établir une lettre prenant en compte la spécificité des constructions et les problèmes particuliers.// 
 + 
 + 
  
mitoyennete.1226786683.txt.gz · Dernière modification: 2020/05/11 16:27 (modification externe)